Wil de Brabander verhuizen en is dat wel mogelijk?
14 november '19
De Nederlandse én Brabantse woningmarkt zijn snel veranderd in de afgelopen jaren. Zaten we ten tijde van de 1e Brabantstadstudie nog in de crisis; nu is er vooral krapte. De prijzen van bestaande en nieuwe woningen zijn in de 5 Brabantse steden flink gestegen en het bestaande woningaanbod is hard gedaald. Daarnaast wordt er minder gekocht en verkocht. Hoge woningprijzen en weinig doorstroom zorgen voor druk op de woningmarkt. En dat merken ook de Brabanders.
Sterke stijging woning-prijzen in Eindhoven
Gekeken naar de 5 grootste Brabantse steden (de B5) is Breda de duurste woonstad. Een appartement kost het meest in Den Bosch en een relatief sterke stijging van de woningprijzen zien we in Eindhoven; een stijging die de prijzen van de historische steden Breda en Den Bosch benadert. De woningprijzen zijn ook in Helmond omhoog gegaan, maar blijven op een duidelijk lager niveau. We zien dit ook voor de vrije sector-huurprijzen in Helmond en - in mindere mate - Tilburg; al is hierin weinig bruikbare data voorhanden. Eindhoven kent nu de hoogste huurprijzen, gevolgd door Breda, Den Bosch en Tilburg.
Herstel en groei in de 5 Brabantse steden
Het herstel van de woningmarkt na de crisis ging in de B5 het snelst voor achtereenvolgens Eindhoven, Breda en Den Bosch en vervolgens Tilburg en Helmond. Ook als we naar de huidige cijfers kijken, is er een vergelijkbare volgorde. Op de BPD-hittekaart voor de koopwoningmarkt staan Eindhoven, Breda, Den Bosch en Tilburg bij de 30 Nederlandse gemeenten met de hoogste woningmarktdruk. Helmond neemt plaats 50 in. Een hoge score op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei.
Stijgende prijzen, maar dat wordt niet direct zo ervaren
De Brabanders die deelnamen aan de Brabantstadstudie merken uiteraard dat de huizenprijzen in hun regio stijgen. Maar gelet op hun woonlasten, ervaart juist 7% mínder Brabanders dan in 2014 dat hun woonlasten (heel) hoog zijn. En dat is toch wel opvallend! Een verklaring hiervoor kan zijn dat in de afgelopen jaren de woningprijzen weliswaar fors zijn gestegen, maar dat de hypotheekrente en werkloosheid flink zijn gedaald. Ook kan het zijn dat hun inkomen is gestegen, waardoor de woonlasten minder zwaar op hun uitgaven drukken. Bovendien is het mogelijk dat vertrouwen een rol speelt; vertrouwen in de macro-economie of in het persoonlijk toekomstperspectief. Of wellicht een combinatie van deze zaken?
Natuurlijk blijven woningprijzen van invloed. In de duurste B5-woonstad Breda ervaart maar liefst 43% van de inwoners (heel) hoge woonlasten. In de andere 4 steden geeft ongeveer een derde van de respondenten aan heel hoge of hoge woonlasten te ervaren. De belangrijkste gevolgen voor huishoudens met (heel) hoge woonlasten zijn zuiniger leven en minder sparen.
Woonlasten: stad versus regio
- Wonen in de stad wordt door de Brabanders als duurder ervaren dan in de regio.
- Van de stadsbewoners ervaart 36% zijn woonlasten in relatie tot zijn inkomen als hoog of heel hoog; in de regio’s rondom de 5 steden is dat 30%.
- De acceptatie van die hogere woonkosten is groter onder de regiobewoners: daar geeft maar liefst 19% aan dat zijn woonlasten weliswaar hoog zijn, maar dat hij er verder niets voor doet of laat.
- Daarentegen leven vooral bewoners van de binnenstad en de buurten daaromheen zuiniger omdat ze relatief veel betalen voor het wonen in relatie tot hun inkomen.
- Sociale huurders en jongeren tot 35 jaar ervaren relatief vaak (hele) hoge woonlasten. Deze jongeren wonen ook vaker middenin de stad. Als ze dus een bewuste keuze maken om hier te wonen, dan verkiezen ze een bepaalde leefstijl boven een riante financiële situatie.
- Van de Brabanders die hun woonlasten in relatie tot hun inkomen als ‘heel hoog’ beschouwen, is maar liefst 53% een eenpersoonshuishouden; en 30% een meerpersoonshuishouden zonder kinderen.
Meer interesse om te verhuizen
Ten opzichte van 5 jaar geleden zien we wel meer interesse om stappen op de woningmarkt te zetten. En zeker ook om te kopen: 57% tegenover 53% in 2014. De belangrijkste verhuisreden (48%) van onze respondenten is de behoefte aan een andere woning. Een woning die bijvoorbeeld groter, luxer of beter onderhouden is.
De redenen die daarna volgen zijn verandering in de gezinssituatie (23%) en kopen in plaats van huren of omgekeerd (18%). Financiële redenen zijn voor 16% van de ondervraagden een reden om te verhuizen, en voor 12% juist niet (kan een andere woning niet betalen). De groep Brabanders die wil verhuizen vanwege (heel) hoge woonlasten, is grotendeels tussen 25-64 jaar oud, bestaat vaker uit een eenpersoonshuishouden en is meestal op zoek naar een sociale huurwoning.
Verband tussen ervaren woonlasten en verbondenheid buurt
We zien een opmerkelijk verband tussen de ervaren woonlasten en de verbondenheid met een buurt. Brabanders die zich emotioneel het meest verbonden voelen met hun buurt, passen liever hun leefstijl aan op de hoge woonlasten (dus gaan zuiniger leven) dan dat ze willen verhuizen om goedkoper te wonen. Terwijl juist degenen die willen verhuizen vanwege hoge woonlasten, betrekkelijk weinig emotionele binding hebben met de buurt. Zij voelen zich meer verbonden met hun stad, of - ook opvallend - met Europa, en zelfs de wereld. Wat nu de oorzaak en wat het gevolg is, dat is ons niet duidelijk geworden, maar het is zeker een interessante kwestie! Ook vonden we geen verband tussen de woonwensen na een eventuele verhuizing en de hoogte van de ervaren woonlasten nu.
Door krapte minder beweging op de woningmarkt
Bij de voorkeur voor een koop- of een huurwoning zijn financiële redenen voor de Brabanders van groot belang. Bij kopen gaat het om de lagere maandlasten en bij huren om het niet kunnen krijgen van een hypotheek. In het artikel ‘Stedelijk wonen voor iedereen’ maken stroomdiagrammen inzichtelijk wat de huidige en gewenste type woning voor de jonge en juist de oudere stedelingen zijn. Door de krapte en hoge woningprijzen is het lastig om een volgende stap in hun wooncarrière te zetten. Zeker voor de grote groep middeninkomens die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Slimme woonconcepten en BPD Woningfonds
Mogelijke oplossingen om de dynamiek terug te brengen in de woningmarkt, zijn nieuwe woonconcepten zoals compacte(re) stadswoningen en het slimmer bouwen en financieren van woningen. Ook het ontwikkelen van voldoende woningen voor in het bijzonder de groep huishoudens met een inkomen van modaal tot 2 keer modaal is een goede oplossing.
Landelijk zetten Rabobank en BPD hierin nu stappen met een woningfonds voor duurzame nieuwbouw-huurwoningen met een huur van veelal € 650 tot € 1.000 per maand. De startende jonge Brabander met zijn relatief hoge verhuisgeneigdheid en de senioren met bovengemiddelde interesse voor huurappartementen vormen hiervoor in potentie interessante doelgroepen.
